利潤接近腰斬！郁亮：萬科取消所有高管層級，全部下沉到前線
中國基金報記者 吳羽
30日晚，萬科發(fā)布2021年年報。在2021年，在外部環(huán)境出現(xiàn)巨大挑戰(zhàn)的情況下，萬科凈利罕見下降45.7%，遠低市場預(yù)期。
31日早上，萬科舉行2021年年報業(yè)績會。不同于往年傳統(tǒng)的業(yè)績會，此次會議開場并沒有由董事會秘書朱旭介紹業(yè)績情況，而是董事長郁亮走上臺前，主動向52萬股民分析2021年利潤下滑的原因，郁亮主動致歉稱，21年業(yè)績不好，讓股東失望了。但他同時表達了萬科實現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心和信心。
而隨著管理層和投資者的交流，萬科的股價從早盤一度跌超3%一度拉漲超6%，最終收漲3.48%，最新股價19.64元每股，市值2188億元。
究竟是什么情況？
凈利罕見驟跌超45%
郁亮致歉與反思
3月30日晚，萬科發(fā)布2021年報：公司營業(yè)收入4,528億元，同比僅增長8.0%，歸屬于上市公司股東的凈利潤225億元，同比下降45.7%。這是萬科38年發(fā)展史上，繼1995年、2007年后，第三次凈利潤下滑。
對于下降原因，董事會主席郁亮在年報《致股東》中反思了下降原因。從財務(wù)層面看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務(wù)層面的主要影響因子，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)業(yè)務(wù)依然對公司凈利潤具有決定性作用。
其坦言，盡管公司較早意識到高速增長終將結(jié)束，但公司的行為未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市出現(xiàn)投資追高冒進，導(dǎo)致毛利率下滑。同時，充分授權(quán)、分布式實施是萬科過往快速發(fā)展的機制保障，在追求效率優(yōu)先的高速增長階段，這一機制能更快地響應(yīng)市場、捕捉機會，最大程度地釋放前線戰(zhàn)斗力。但隨著近年來業(yè)務(wù)復(fù)雜度提高，市場競爭日趨激烈，城市公司能力的參差不齊導(dǎo)致操盤表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績。
業(yè)績會上，他進一步檢視和反思內(nèi)因。
管理方面，他認為過去三年，過去充分授權(quán)、分布式的特點，造成了離散度大的問題。他表示，萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式的機制，這在行業(yè)快速增長時期，有利于迅速抓住市場機會。但隨著競爭越來越激烈，大型復(fù)雜項目越來越多，有單一公司和單一區(qū)域，不具備完整能力，會表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩方面：第一，項目操盤能力的分化，萬科做過不少好的項目，但沒能將這些好項目的優(yōu)點完全復(fù)制推廣，轉(zhuǎn)為整個集團的優(yōu)勢。第二，少數(shù)項目出現(xiàn)投資失誤。按照原先的分布式管理機制，投資額度直接分到區(qū)域，提高了一線的積極性，但在市場深度調(diào)整的時候，也容易造成當?shù)毓靖吖雷陨硎袌鰸摿?，存在“我是例外”的僥幸心理，拿下自己消化不了的項目。
業(yè)務(wù)層面，多賽道同時探索所付出的成本，比預(yù)想更大，也對過往業(yè)績產(chǎn)生影響。他表示，2014年，萬科開始進行轉(zhuǎn)型探索時，嘗試的賽道比較多，因為以萬科的規(guī)模體量，只有一兩條賽道，可能不足以支持可持續(xù)發(fā)展。但多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本，遠遠超出了最初的預(yù)估。過去開發(fā)業(yè)務(wù)增長速度快，承擔了有關(guān)成本，但市場環(huán)境變化之后，這些學(xué)費對業(yè)績的影響就顯露了出來。
在反思的最后，郁亮誠懇表達了他的歉意，“2021年業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意”。
年內(nèi)實現(xiàn)企穩(wěn)回升
房地產(chǎn)業(yè)過高、過低的利潤率都不可持續(xù)
與此同時，郁亮向投資者表達了萬科實現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心，他指出，2022年，萬科的工作任務(wù)是8個字：止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升。
他表示，萬科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過去發(fā)展中累積的短板問題，當外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時，短板問題就會以凈利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對癥下藥、快速行動，期待明年給大家交上合格的答卷。
萬科企穩(wěn)回升的底氣是什么？在業(yè)績會上，郁亮對于進行了詳細拆解。他指出，萬科的信心主要來自于兩個外部基礎(chǔ)和三個內(nèi)部基礎(chǔ)。
第一個外部基礎(chǔ)，是有利于市場穩(wěn)定的政策措施不斷出臺。中央已經(jīng)明確了促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門和各級政府也在制定政策穩(wěn)定市場，萬科對政策環(huán)境有信心。經(jīng)過調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會向社會平均水平回歸。這是萬科實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。
第二個外部基礎(chǔ)，房地產(chǎn)仍是規(guī)模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。一方面，房地產(chǎn)市場仍然是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場，規(guī)?？隙ǔ^十萬億元。房地產(chǎn)開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟活動，也是萬科現(xiàn)在和未來的主要業(yè)務(wù)，這門生意未來仍會常做常有。另一方面，伴隨城市發(fā)展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動產(chǎn)的內(nèi)容和服務(wù)不斷有新的需求，因此這項業(yè)務(wù)也會常做常新。萬科以開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重為核心，已經(jīng)做了比較充分的布局和準備，形成了有自身特點的不動產(chǎn)綜合發(fā)展能力，這是萬科實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的行業(yè)基礎(chǔ)。
對于支撐企穩(wěn)回升的三個內(nèi)部基礎(chǔ)，郁亮進行了更詳細的說明。
第一個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營，今年實現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時未來2到3年的儲備有保障。它主要通過三方面進行支撐，一是通過開發(fā)經(jīng)營本部，對開發(fā)業(yè)務(wù)進行集中管控和統(tǒng)籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報水平。二是通過繼續(xù)堅持高質(zhì)量投資。萬科從來沒有停止過投資，但從去年下半年起，已取消此前的投資額度分配辦法，開始對投資進行集中管控，提高對投資的要求，包括項目盈利水平、團隊操作能力、投后管理等，這些舉措將最終轉(zhuǎn)化為實實在在的利潤。三是來自于現(xiàn)有儲備資源。郁亮表示，萬科有錢買地，也不缺地。目前萬科在建面積1億平方米，擬開發(fā)面積超過4500萬平方米，儲備資源充足，可以支持未來2到3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。此外，截止去年底，萬科已售未結(jié)合同金額累計超過7100億元，是2021年結(jié)算收入的1.6倍，這些已售未結(jié)資源，將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入，對萬科的業(yè)績形成有力支撐。
第二個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科的經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快、營運凈收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。
首先，經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)持續(xù)向好。物業(yè)收入過去十年復(fù)合增速超過30%，物流近三年達到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達到40%，印力近五年為20%，2021年萬科整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過400億。同時，上述業(yè)務(wù)NOI率都表現(xiàn)出了良好勢頭，物流穩(wěn)定期項目NOI率達到6.5%，其中冷鏈超過7%，公寓業(yè)務(wù)2019年后獲取的項目超過了6%，印力近兩年的重要新開業(yè)項目，首個完整年超過6%。
其次，探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費，大部分已經(jīng)交完。萬科一直堅持追求有現(xiàn)金流的利潤，因此采取成本法對這些業(yè)務(wù)進行計量，折舊攤銷在成本費用里進行列支，去年合并報表范圍內(nèi)此部分費用已達80億元，客觀上對報表利潤存在影響。今年，非開發(fā)業(yè)務(wù)總體將開始形成正向貢獻。
同時，經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社會對具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)需求越來越大，符合投資收益標準的資產(chǎn)卻不多，形成了一定程度上的資產(chǎn)荒。以REITs為代表的不動產(chǎn)長期股權(quán)投資，也為經(jīng)營類資產(chǎn)提供了很好的資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。以上海七寶萬科廣場項目為例，萬科如果退出，可實現(xiàn)差不多15億的利潤。再例如，去年萬緯物流通過增資入股方式，引入戰(zhàn)略投資者，實現(xiàn)了30%溢價。這類合格資產(chǎn)，將對萬科未來業(yè)績構(gòu)成有力支撐。
第三個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，凈負債率長期處于行業(yè)低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求，這將有利于萬科獲得更多投資選擇，獲得更多發(fā)展機會。
對于2022年的業(yè)績，郁亮表達了明確的信心，相信行動和努力將支撐公司在2022年實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。
是否“業(yè)績洗澡”？
祝九勝：沒有必要也更不可能
有投資者在業(yè)績會上質(zhì)疑四季度單季凈利潤同比減73.05%，是否存在“業(yè)績洗澡”？（即上市公司刻意壓低公司業(yè)績，將一些利潤推遲到下一個發(fā)布期進行集中體現(xiàn)，從而達到下一個發(fā)布期業(yè)績大漲的一種手段）
萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在發(fā)布會上回應(yīng)稱，四季度的下幅為什么下降了，有三個因素，第一是我們的結(jié)算時間分布，在四季度占了40%，結(jié)算當中的權(quán)益比例下降了5個多點；第二個，我們的投資收益基本會在四季度進行盤賬，第三個是計提方面的影響，我們在四季度出現(xiàn)了市場明顯下行，我們的一些投資發(fā)生了比較大的虧損。
隨后他比喻：“業(yè)績洗澡的門票不能太貴吧，郁亮在內(nèi)的管理層因為業(yè)績下降個人收入也是大幅下降的，如果萬科干部員工為此付出的代價也是兩個數(shù)量級以上。用這么貴的代價去業(yè)績洗澡，沒有必要也更不可能，我們是在公開市場上披露自己的業(yè)績，我們所做的每一步都要經(jīng)得起市場的檢驗和檢視。我們更愿意選擇‘沖澡’的方式，用涼水澆一下自己的頭，遏制沖動的身子，讓自己的體格更健康，頭腦更清醒?！?/p>
未來兩年
萬科開發(fā)毛利潤保持20%左右
此外，祝九勝表示，公司未來兩年的開發(fā)毛利率可維持在20%水準。主要有三方面的支撐：一是公司有7100億已售未結(jié)轉(zhuǎn)；其次，投資機制發(fā)生了變化，會以特別好為一個投資新標準；第三，成立了開發(fā)經(jīng)營本部，有助于提升經(jīng)營質(zhì)量。
擬推史上最高比例分紅
3月股價的下跌時非理性下跌，當時就要回購
發(fā)布年報的同時，萬科推出回購計劃和歷史上最高比例的分紅派息預(yù)案，在兼顧企業(yè)長遠發(fā)展的前提下，用實際舉措，來保障股東的利益。公司稱將在未來三個月內(nèi)擇機開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發(fā)分紅112.8億元，是A股中唯一一家連續(xù)三十年進行現(xiàn)金分紅的公司。
就回購股份的問題，萬科董事會秘書朱旭表示：“一直以來有很多股東在詢問回購的時點、金額、股價等等。這次的回購我們策劃了很久，其實去年的時候就考慮過要回購?！?/p>
朱旭表示，今年3月份，在短短的9個交易日內(nèi)萬科股價就從人民幣19.5元跌到人民幣14.4元，這屬于一種非理性下跌，當時公司就決定啟動回購來維護股價。但由于3月份是年報窗口期，根據(jù)規(guī)定，年報披露30日前不能回購，公司也與監(jiān)管方做了溝通，但都沒批準。于是我們就將回購議案跟隨年報提交了董事會審議，那么回購預(yù)案里我們就約定了股價，是在董事會審議前30日交易日的均價，也是避免股價非理性下跌。
郁亮不拿673萬獎金
萬科已取消所有高管層級
郁亮也坦言，交出這樣的成績單，他倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感。而他更是主動放棄2021年度全部獎金。
報告期內(nèi)，在公司任職的8位董事、監(jiān)事、高級管理人員從本集團合計獲得稅前報酬人民幣3,409.6萬元，同比下降50.0%。
其中，郁亮自愿放棄其2021年度全部獎金。年報顯示，根據(jù)公司2018年第一次臨時股東大會決議，經(jīng)第十九屆董事會薪酬與提名委員會第九次會議確認，郁亮2021年年度即時現(xiàn)金薪酬總額673.5萬元。由于郁亮自愿放棄年度獎金，其2021年度實際發(fā)放的年度現(xiàn)金薪酬154.7萬元，同比下降87.6%。
而在今天的交流會上，郁亮在談到有信心實現(xiàn)企穩(wěn)回升的目標時表示，任何計劃和目標，都需要靠人去干，一切事在人為。
他透露，萬科已取消集團合伙人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線。郁亮目前在萬科內(nèi)部同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理責(zé)任。
其它亮點
1.去年18萬億元或是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)天花板
郁亮表示，2021年全國商品房銷售額達到了18萬億元，這或許就是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的天花板。
2.未來經(jīng)營服務(wù)的盈利貢獻不會小，上市是成功的標志之一
郁亮表示，從財務(wù)表現(xiàn)上看，萬科現(xiàn)在和未來相當時間之內(nèi)，相信收入里面相當大的比例會來自于開發(fā)業(yè)務(wù)。不過雖然目前盈利以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，但能看到盈利貢獻中，未來經(jīng)營服務(wù)的貢獻也不會小。
未來公司以每個業(yè)務(wù)能不能獨立上市為成功標志之一。郁亮還希望機構(gòu)投資者能夠用新的估值模型來看萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)。
郁亮透露，2021年中國新增的超高層物業(yè)服務(wù)項目，其中，大約一半由萬物梁行提供服務(wù)。
3.萬物云分拆上市：孩子胃口變大 家里不夠吃了
根據(jù)年報顯示，經(jīng)過八年的探索和布局，萬科經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭全面向好，其中包括萬科泊寓、萬物云、物流倉儲、商業(yè)業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)板塊。
其中，萬物云正準備分拆上市，萬科物業(yè)事業(yè)集團首席合伙人朱保全表示，當下萬物云上市時點更合適，投資者給的估值會更為理性。
萬科希望經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)能夠獨立上市？郁亮說道：“孩子長大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨立去發(fā)展。如果還放在萬科內(nèi)部，獨立融資的機會都沒有。父母應(yīng)該鼓勵孩子長大成人?！?/p>
4.如果沒有城中村二房東業(yè)務(wù)，萬科的長租公寓業(yè)務(wù)早就可以賺錢
郁亮提到深圳城中村二房東模式舉例，他表示，萬科希望發(fā)揮機構(gòu)固定的作用，對城中村進行大規(guī)模的集中改造，但這種二房東的模式，讓萬科付出了很大的代價，如果沒有城中村二房東業(yè)務(wù)，萬科的長租公寓業(yè)務(wù)早就可以賺錢了。
5.萬科的定位仍是行業(yè)頭部力量、第一陣營
萬科董事會主席郁亮表示，未來，行業(yè)集中度會繼續(xù)提高，頭部企業(yè)的集中度也會提高一些，但市場中仍會有眾多的中小企業(yè)存在。萬科仍希望是行業(yè)里的頭部力量，第一陣營，這是我們自己的定位和要求。
6.萬科在保證自身安全前提下關(guān)注并購機會
業(yè)績發(fā)布會，郁亮表示，萬科并購兩個原則：第一，保證自己安全，不給行業(yè)添麻煩；第二，我們盡我們所能，做一些對行業(yè)良性發(fā)展的事情，留意行業(yè)（并購）機會。
7.在把握好結(jié)構(gòu)和節(jié)奏的前提下,融資會適當增加
對于未來融資策略，祝久勝指出，萬科會首先把業(yè)務(wù)干好，陪襯好資金來源。在把握好結(jié)構(gòu)和節(jié)奏的前提下，只要業(yè)務(wù)還在發(fā)展，萬科的融資就會適當增加。而只要控制好不同資金來源的結(jié)構(gòu)，把業(yè)務(wù)干好了，就不怕找不到錢。萬科更看重的是，能夠為社會提供多少合格資產(chǎn)，為債權(quán)人提供多少合格的投資標的。萬科也會持續(xù)嚴格要求自己。
最后，一圖看懂萬科2021年年報：
