本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

建業(yè)的自救還在進行中。

2022年4月1日，《時代周報》記者從建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）獲悉，其與萬達集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就旗下商業(yè)項目運營權合作達成一致。

按照協(xié)議，建業(yè)住宅集團（中國）有限公司（以下簡稱建業(yè)地產(chǎn)）將全部商業(yè)項目以整體運營管理模式與珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱萬達商管）展開合作。萬達商管全面負責相關商業(yè)項目的招商、對外租賃、運營和物業(yè)管理等業(yè)務。

對于此次變動，建業(yè)地產(chǎn)向《時代周報》記者表示，通過此次合作，引入優(yōu)質(zhì)的專業(yè)商業(yè)項目運營商，將提高商業(yè)不動產(chǎn)項目資產(chǎn)運營的效率和收益水平，同時起到了開源節(jié)流、降本增效的財務效果。

對于建業(yè)地產(chǎn)來說，保障現(xiàn)金流安全成為如今工作重點，皆因2020年、2021年連續(xù)兩年業(yè)績的不理想。其管理層曾于2021年業(yè)績會上表示，2022年計劃加速項目去化、提升經(jīng)營現(xiàn)金流；盤活不動產(chǎn)；優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)；盡可能開展資本市場融資工作；嚴控資金支出，為2022年全年業(yè)績做準備。

在房地產(chǎn)市場整體尚未回暖的當下，建業(yè)地產(chǎn)自救的步伐，始終不曾停止。

意在回血

根據(jù)建業(yè)集團官網(wǎng)資料顯示，旗下的商業(yè)項目主要包括鄭州建業(yè)凱旋廣場、洛陽建業(yè)凱旋廣場、南陽建業(yè)凱旋廣場、駐馬店建業(yè)凱旋廣場、濟源建業(yè)新天地步行街、三門峽建業(yè)新天地步行街、鄭州建業(yè)凱旋匯、開封建業(yè)東京夢華·七盛角8個項目。不過，一位業(yè)內(nèi)人士告訴《時代周報》記者，開封建業(yè)東京夢華·七盛角文旅屬性較重，或許不屬于此次與萬達商管合作的范疇。

業(yè)內(nèi)有觀點認為，這次合作是皆大歡喜。

從建業(yè)方面看，這筆交易或?qū)硪淮涡缘妮^大收入。據(jù)界面新聞報道，這次和萬達商管合作，建業(yè)地產(chǎn)可能將獲得7億元，代價是旗下若干商業(yè)項目10年左右的運營權。為核實該消息的準確性，《時代周報》記者詢問建業(yè)方面，未得到確切回復。

而在萬達商管方面，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《時代周報》記者表示，對于萬達商管來說首先，此次合作符合萬達商管的輕資產(chǎn)運營模式，有效避免因項目開發(fā)或收并購等導致的資金閑置，有利于規(guī)避企業(yè)負債規(guī)模大幅增長，財務情況也更為穩(wěn)健。同時也有利于萬達商管在這些項目所在區(qū)域開發(fā)新的市場，進一步提升品牌影響力；其次，萬達商管在商業(yè)項目運營方面具有較豐富的經(jīng)驗，通過發(fā)揮自身品牌、招商和管理優(yōu)勢，能有效降低經(jīng)營風險，并獲得較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流和收益。

2020年建業(yè)地產(chǎn)商業(yè)項目租金為1.38億元，而2021年租金收入為2.03億元，同比增長46.4％，為近3年來的最高點，前途看起來一片光明。

基于此，《時代周報》記者采訪了一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士，據(jù)他透露，建業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)項目以前由建業(yè)集團旗下的建業(yè)新生活服務有限公司運營管理， 但由于疫情的反復以及線下商業(yè)運營收益的不確定性，且2022年建業(yè)地產(chǎn)將現(xiàn)金流安全放在第一位，其將商業(yè)項目委托給第三方是目前最好的選擇，可以迅速回血?！?/p>

“商用物業(yè)在所有開發(fā)商的資產(chǎn)中都是低效資產(chǎn)。”IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜亦認為，相較于出售，出租顯然是更好的選擇。他向《時代周報》記者表示，目前建業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)資產(chǎn)在其財報上以市場化的估值發(fā)揮著重要的平衡債務作用。因其流動性較差，如果要出售這部分資產(chǎn)，這或許會導致建業(yè)地產(chǎn)財務指標有所下降。

《時代周報》記者了解到，今年8月，建業(yè)地產(chǎn)即將面臨一筆5億美元的到期債務。而截至2021年末，建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及受限制銀行存款的總值約為人民幣98.48億元；短期有息負債為67.6億元；現(xiàn)金短債比為1.46。

瘦身過冬

深耕于河南地區(qū)的建業(yè)地產(chǎn)，素有“河南王”的稱號，受益于2016年的“去庫存”和“棚改貨幣化”，建業(yè)地產(chǎn)開啟了規(guī)?；罚⒂?019年正式邁過了千億房企的門檻，那一年，其銷售額達到了1011.5億元。

然而，2020年開始，形勢急轉(zhuǎn)之下，當年建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額1026.42億元，同比僅增長1.5%，增幅近乎停滯。而2021年，其營收、利潤等各項指標更是開始走下坡路。建業(yè)地產(chǎn)2021年業(yè)績報告顯示，截至2021年12月底，收益約為人民幣419.59億元，同比下跌約 3.1%；年度本公司權益持有人應占溢利約為人民幣6.05億元，同比下跌約 66.4%；年度毛利率為16.2%，同比下跌3.7個百分點。

2021年9月份，一封名為《關于企業(yè)出現(xiàn)重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》更是在業(yè)內(nèi)流傳開來，《報告》表示，在河南汛情和疫情的影響下，建業(yè)集團直接經(jīng)濟損失、經(jīng)營性損失、運營性損失等累計超過50億元。

負重前行的建業(yè)地產(chǎn)在2022年將銷售目標下調(diào)至530億元，較2021年下降24.3%。

2022年2月份，建業(yè)集團董事長胡葆森提出，未來建業(yè)要“做少、做小、做好”，即精簡原有賽道，不再開辟新賽道、不再追求規(guī)模過快增長。

而胡葆森此番將商業(yè)項目“打包”給萬達商管，就是基于其“做少、做小、做好”的戰(zhàn)略的重要舉措。

“聚焦于主業(yè)，在寒冬期能夠活下去，以前多元化發(fā)展的內(nèi)容，可能該停的停，該砍的砍?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

事實上，從2022年年初開始， 建業(yè)就開啟了自救行動。

建業(yè)集團對組織架構(gòu)進行了一定的調(diào)整，把五級管理架構(gòu)壓縮成三級。而建業(yè)地產(chǎn)在盤活資產(chǎn)的行動中，尋求與龍頭房企合作。據(jù)悉，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)陸續(xù)同中國電建地產(chǎn)集團、中海地產(chǎn)達成戰(zhàn)略合作。

建業(yè)地產(chǎn)透露，目前已達成的合作中，在重點項目方面，主要通過釋放股權、合作拿地開發(fā)等方面進行合作；其次，建業(yè)地產(chǎn)與中國電建在項目工程總包方面也會考慮合作；另外，建業(yè)地產(chǎn)將和一些國有平臺公司對接，戰(zhàn)略性引入國有平臺進行持股或者控股，由建業(yè)地產(chǎn)負責運營。

此外，《時代周報》記者了解到，建業(yè)地產(chǎn)旗下還有酒店、文旅等項目。針對這些項目，建業(yè)地產(chǎn)首席財務官趙瑞昆在3月29日的業(yè)績會上表示，通過跟外部機構(gòu)合作，持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，通過結(jié)構(gòu)化融資、項目整體轉(zhuǎn)讓、大宗交易結(jié)合方法，去盤活不動產(chǎn)。

另外值得一提的是，鄭州是建業(yè)地產(chǎn)的大本營。但隨著2016年中期樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向，多條限購限貸政策出臺，此后，鄭州房地產(chǎn)市場便開始了漫長的回調(diào)期。建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官楊明耀在業(yè)績會上表示，2021年，鄭州市銷售2608億，同比下降22.6%。

不過，2022年3月1日，鄭州市發(fā)布了救市19條，通過下調(diào)二套房首付比例等舉措促進鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這對于極度依賴河南的建業(yè)地產(chǎn)來說，無疑是一個利好消息。

楊明耀表示，就建業(yè)地產(chǎn)來看，1-2月份銷售31.65億，同比增長35.5%，預計3月份建業(yè)地產(chǎn)銷售額環(huán)比也會實現(xiàn)提升。另外包括河南省政府，鄭州市政府也積極出臺了多項支持政策，目前整個河南市場銷售在積極轉(zhuǎn)暖向好。