“我的房貸利率原本是4.2%，現(xiàn)在下調(diào)到3.3%了，后悔提前還房貸了。”上海的吳女士表示。

隨著降低房貸利率、降低首付比例等政策的相繼推出，提前還貸情況有所緩解。不過(guò)，對(duì)于貸款人而言，是否提前還貸還要考慮諸多因素。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)指出，從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，提前還貸的前提是要對(duì)比其他投資機(jī)會(huì)，如果發(fā)現(xiàn)提前還貸的性價(jià)比更高，才會(huì)選擇這種“反向操作”，但當(dāng)前環(huán)境下，這種操作可能并不是最優(yōu)選擇。

“一般而言，個(gè)人住房貸款具有期限較長(zhǎng)、利率較低、申請(qǐng)方便、還款靈活等特點(diǎn)。在存量房貸利率兩次集中下調(diào)以及LPR持續(xù)下降之后，個(gè)人住房貸款的價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。對(duì)多數(shù)人而言，目前情況下不建議提前償還個(gè)人住房貸款。”招聯(lián)首席研究員董希淼表示。

提前還貸情況減少

北京的李先生表示：“前段時(shí)間著急提前還了部分房貸，手里幾乎沒(méi)有流動(dòng)資金了?！?/p>

“調(diào)整后，我的房貸利率變成了3.3%，后悔把全部的錢都提前還貸了，現(xiàn)在想做點(diǎn)投資很不方便?！鄙虾５膹埮勘硎尽?/p>

除了用存款提前還貸外，記者采訪了解到，也有貸款人此前申請(qǐng)銀行的消費(fèi)貸去提前還房貸。不過(guò)，隨著房貸利率的多次下調(diào)，這樣操作并不具備操作空間，并且存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

11月LPR的報(bào)價(jià)顯示，1年期LPR保持在3.1%，與上月持平；5年期以上LPR同樣維持在3.6%，與10月一致。

以上海為例，目前上海首套房貸利率為3.15%，二套房貸則根據(jù)區(qū)域不同，房貸利率分別是3.35%和3.55%。

中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降0.12個(gè)百分點(diǎn)。

9月24日，央行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)到15%。

在存量房貸利率下調(diào)后，居民提前還貸的現(xiàn)象有所緩解。據(jù)媒體報(bào)道，從某國(guó)有大行的情況來(lái)看，10月以來(lái)房貸提前還款人數(shù)，較政策出臺(tái)前的9月減少了20%。

浙商銀行指出，10月RMBS條件早償率錄得11.7%，環(huán)比下行1%，逐步向水平常態(tài)收斂。另外權(quán)益、房地產(chǎn)市場(chǎng)在“924”新政組合拳后明顯修復(fù)，10月30個(gè)大中城市商品房成交套數(shù)/面積較9月環(huán)比回升20.81%/15.89%，同比降幅明顯收窄，市場(chǎng)預(yù)期改善，疊加消費(fèi)品以舊換新政策持續(xù)推進(jìn)，居民端資產(chǎn)負(fù)債表短期內(nèi)修復(fù)明顯。

三種情況不適合提前還貸

在當(dāng)前背景下，該不該提前還房貸？

“關(guān)于房貸，有一個(gè)常見的誤區(qū)需要澄清。很多人覺(jué)得每個(gè)月要還那么多利息，是因?yàn)槔屎芨?，但其?shí)并不完全是這樣。利息多的主要原因在于貸款期限較長(zhǎng)，比如，貸款30年。即使不是30年，哪怕是10年，利息都會(huì)明顯增加。這是因?yàn)殚L(zhǎng)期貸款的周期性特點(diǎn)決定了累計(jì)利息的總額較大。因此，單純將還款壓力歸咎于利率，這是不理性的。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

董希淼告訴記者，住房貸款“提前還貸”是居民資產(chǎn)配置的調(diào)整，提前還貸增多是居民投資理財(cái)“資產(chǎn)荒”的結(jié)果之一，是否適合提前還房貸，每個(gè)人情況都不同，需要根據(jù)個(gè)人房貸利率高低、投資理財(cái)能力、風(fēng)險(xiǎn)偏好以及近期和中期資金安排等多方面因素綜合考量。簡(jiǎn)單地說(shuō)，如果投資收益高于存量房貸利率，那么不需要提前還貸；反之，可以考慮提前還貸。

董希淼詳細(xì)指出，從貸款本身來(lái)看，如果房貸是以等額本金的形式還款，意味著開始還本金多而利息較少，這種方式提前還貸相對(duì)有利；如果是等額本息，則意味著借款人先還的利息多，如果還款已經(jīng)到一半，不建議提前還貸。同時(shí)，如果購(gòu)房者是使用公積金貸款，或者利率顯著較低的房貸，同樣不建議提前還貸。

“有三種情況不適合提前還貸：第一，房貸利率較低的人群，建議借款人比較貸款利率與投資理財(cái)收益率之間的關(guān)系；第二，耗光所有積蓄、四處借錢還房貸的人，這會(huì)讓借款人資金捉襟見肘，甚至陷入家庭流動(dòng)性危機(jī)；第三，通過(guò)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款或消費(fèi)性貸款，套取資金來(lái)還房貸，因?yàn)檫@是違規(guī)行為，甚至可能因?yàn)閭卧煜嚓P(guān)材料涉嫌違法。”董希淼提醒道。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)