5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，無(wú)論新房還是二手房?jī)r(jià)格，下降的現(xiàn)象仍較多。其中，4月有47個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，二手房?jī)r(jià)格下降的城市則達(dá)到50個(gè)，均比3月有所增多。

同比來(lái)看，新房和二手房?jī)r(jià)格下降城市分別有39個(gè)和56個(gè)，比3月分別增加10個(gè)和9個(gè)。

從城市能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)城市繼續(xù)表現(xiàn)出較好的抗跌性，房?jī)r(jià)總體仍保持環(huán)比增長(zhǎng)；二線(xiàn)城市有所分化，但也難阻房?jī)r(jià)下行大勢(shì)；三線(xiàn)城市的市場(chǎng)下行預(yù)期更強(qiáng)，房?jī)r(jià)降幅最為明顯。

考慮到4月的市場(chǎng)交易規(guī)模大幅下降，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行走勢(shì)并不顯得意外。市場(chǎng)的共識(shí)在于，盡管政策端不斷有利好出臺(tái)，但由于散發(fā)疫情及其他因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心并未完全恢復(fù)。

這種情況有望在近期得到改善。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，允許首套住房商業(yè)貸款利率比市場(chǎng)報(bào)價(jià)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。在此之前，今年已有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)了各類(lèi)穩(wěn)樓市政策。

分析人士認(rèn)為，未來(lái)需密切關(guān)注政策落地情況，以及市場(chǎng)交易是否改善。由于不確定因素仍然存在，恢復(fù)信心仍是房地產(chǎn)的頭等大事。

交易下滑影響房?jī)r(jià)

由于市場(chǎng)交易降溫，去年四季度，70城房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的下行。今年年初，隨著市場(chǎng)的短暫升溫和預(yù)期改善，70城房?jī)r(jià)一度有企穩(wěn)改善的勢(shì)頭。3月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)到29個(gè)，二手房?jī)r(jià)格上漲的城市有21個(gè)，均創(chuàng)近7個(gè)月以來(lái)的新高。

但進(jìn)入4月，市場(chǎng)交易降溫，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量明顯減少。當(dāng)月，新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量為18個(gè)，二手房?jī)r(jià)格上漲的城市為15個(gè)，分別比3月減少了11個(gè)和6個(gè)。

與此同時(shí)，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量分別增加了9個(gè)和5個(gè)，達(dá)到47個(gè)和50個(gè)。

與過(guò)去幾個(gè)月類(lèi)似，房?jī)r(jià)走勢(shì)的梯度分化特征仍然鮮明。4月，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月有所收窄；二線(xiàn)城市由持平轉(zhuǎn)為下降，降幅為0.1%；三線(xiàn)城市環(huán)比下降0.6%，降幅擴(kuò)大。

具體來(lái)看，成都、貴陽(yáng)、北京、杭州、烏魯木齊等一二線(xiàn)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較高。降幅位列前五的城市均為三線(xiàn)城市，且下降幅度均超過(guò)1%。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，一二線(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)、人口等基本面向好，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利好因素。相比之下，三線(xiàn)城市基本面較弱，人口支撐不足，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)象更顯著。

房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量增加，4月樓市交易降溫有密切的關(guān)系。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算，4月單月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為8722萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額8134億元，環(huán)比分別下降43.1%和42.7%，同比分別下降40.0%和46.6%。這也創(chuàng)下了近5年同期的最低交易水平。

二手房方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月50個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)環(huán)比下降超過(guò)20%。

“市場(chǎng)交易下降會(huì)帶來(lái)價(jià)格下跌壓力?！痹S小樂(lè)說(shuō)，出現(xiàn)這種局面的根本原因是市場(chǎng)預(yù)期較弱。疫情因素、經(jīng)濟(jì)增速下行、收入預(yù)期下降等因素疊加，導(dǎo)致居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，市場(chǎng)信心恢復(fù)受阻。

供應(yīng)端的信心同樣不足。近期，熱點(diǎn)城市首輪集中供地陸續(xù)落幕，房企參與度、競(jìng)價(jià)次數(shù)、溢價(jià)率等均不及去年同期，且民營(yíng)房企的參與熱情明顯低迷。

信心有待提升

樓市信心在今年再度出現(xiàn)下滑。去年末，多家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，公司判斷，市場(chǎng)有望在今年第一季度后轉(zhuǎn)暖，屆時(shí)，因流動(dòng)性緊張?jiān)斐傻暮芏鄦?wèn)題都可以迎刃而解。

然而，疫情因素加之其他因素的影響，市場(chǎng)預(yù)期再度轉(zhuǎn)弱。

在此期間，監(jiān)管部門(mén)數(shù)次做出支持合理購(gòu)房需求的表態(tài)。今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)了不同類(lèi)型的穩(wěn)樓市政策。針對(duì)需求端，涉及調(diào)整限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多孩家庭購(gòu)房等多個(gè)方面；針對(duì)供應(yīng)方，則有降低土地款首付比例、推進(jìn)債務(wù)展期、提供資金支持等手段。

同時(shí)，主要城市的個(gè)人房貸利率已經(jīng)有所下降，按揭貸款的放款周期也明顯縮短。

但從市場(chǎng)表現(xiàn)上看，這些措施還未能產(chǎn)生質(zhì)變效應(yīng)。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，到5月上半月，重點(diǎn)城市的市場(chǎng)交易情況仍未好轉(zhuǎn)。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，允許首套住房商業(yè)貸款利率比市場(chǎng)報(bào)價(jià)最多下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。與其他穩(wěn)樓市措施相比，此舉既能產(chǎn)生強(qiáng)大的心理影響、又能夠切實(shí)降低購(gòu)房成本，被視為今年最重要的樓市利好政策。

根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，今年4月，百城首套房貸平均利率5.17%，距離新政規(guī)定的下限（4.4%）仍有較大空間。

許小樂(lè)表示，結(jié)合前期部分城市已取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，換房需求按首套的貸款執(zhí)行，本次利率下限降低有利于降低剛需和改善性需求購(gòu)房成本，這有望改善市場(chǎng)交易，加快房?jī)r(jià)筑底修復(fù)。

也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，若金融機(jī)構(gòu)能夠比照下限執(zhí)行，則該政策的效果不容忽視。且該政策有助于激發(fā)其他調(diào)控措施的協(xié)同效應(yīng)，使其效果進(jìn)一步凸顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，雖然政策支持力度頗大，但也無(wú)需過(guò)度樂(lè)觀(guān)。一方面，政策的落地和起效尚需時(shí)間，且由于不是強(qiáng)制性措施，金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)行尺度仍需觀(guān)察；另一方面，疫情因素仍是影響后續(xù)市場(chǎng)交易的不確定因素。下一步，需密切關(guān)注政策的執(zhí)行尺度，以及市場(chǎng)交易的恢復(fù)情況，從而做出更準(zhǔn)確的判斷。